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  • 索 引 号:LA0001/2020-16943

    发文机关: 乐安县政府办

  • 文   号:乐府发〔2020〕2号

    成文日期: 2020-03-21

乐安县人民政府关于进一步规范乐安县住宅小区物业管理工作的实施意见

发布日期:2020-03-21 16:17 浏览次数:

各乡(镇)人民政府,工业园区管委会,县政府有关部门:

为了规范我县住宅小区物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益。创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,全面提升我县物业管理小区管理水平,改善住户居住条件,促进小区平安建设与和谐社会建设。结合我县城市功能与品质提升三年行动和我县住宅小区实际,根据《中华人民共和国物权法》、《抚州市住宅区物业管理条例》、《抚州市人民政府办公室关于推进解决物业收费难工作措施的通知》(抚府办电[2020]7号)和《抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(抚府发〔2013〕31号)等法律、法规文件的规定,特制定本实施意见:

一、工作目标

围绕乐安建成宜业、宜居、宜游“三宜”的区域中心城市的总体目标,按照“制度健全,权责清晰,管理规范,竞争有序”的要求,坚持业主自治与专业服务、属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、依法监管和规范管理相结合的原则,加快体制创新,转变政府职能,完善市场机制,规范企业行为,拓展基层治理,促进联动共治,着力完善物业管理体系,提升物业管理效能。进一步规范住宅小区商品房的管理,提升住宅小区管理水平,为打造文明平安和谐小区夯实基础。

二、基本原则

(一)统一领导,分级管理

全县物业管理实行统一领导、综合协调,进一步完善县、镇(街道)、社区三级物业管理体系。

(二)条块结合,属地负责

加强物业管理部门指导、监管职能,强化镇(街道)、社区属地管理责任,发挥业主自治组织作用。

(三)市场主导,政策扶持

完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制。制定物业服务地方标准、扶持政策及考核办法,提高物业服务水平,保障物业环境稳定有序。

三、组织机构

按照“统一领导部署,统筹协调推进”要求,成立以县政府分管领导任组长,县政府办、县法院、县公安局、县信访局、县司法局、县发改委、县财政局、县自然资源局、县住建局、县房管局、县城管局、县生态环境局、县市场监督管理局和有关乡镇政府等有关单位负责人为成员的住宅物业管理工作领导小组,负责全县物业管理工作。成立县城住宅物业小区管理工作领导小组,组成成员如下:

组  长:曾凤辉   县政府党组成员、副县级干部

成  员:曾志军   县政府办主任

黄国星   县房管局局长

        黄志勇   县住建局局长

黄水平   县城管局局长

曾  旌   县自然资源局局长

        嵇金明   县法院党组成员专职审委会委员

        李  波   县公安局常务副局长

        谢献平   县信访局局长

        刘晓东   县司法局局长

        邓荣祥   县发改委主任

        王金华   县财政局局长

        廖梁成   县生态环境局局长

        王  敏   县市场监督管理局局长

        陈鹏飞   鳌溪镇人民政府镇长

        黄庆华   山砀镇人民政府镇长

领导小组下设办公室在县房管局,由县房管局局长黄国星兼任办公室主任,负责领导小组日常工作。领导小组或领导小组办公室坚持定期不定期召开联席会议,统筹、协调、研究物业管理工作出现的问题和矛盾,督促有关部门按期妥善处理涉及物业管理领域的各类案件。

四、主要措施

(一)部门联动,排查收集问题。县城管、房管、住建等单位共同深入县城区各住宅小区,逐一查找住宅小区存在的各类问题,尤其是针对我县住宅小区深挖地面、拆墙打洞等破坏房屋结构行为进行排查,建立问题清单。及时收集并协调处理物业服务企业和居民反映的矛盾纠纷等问题,实行台账管理,能尽快处理的须在三天内妥善处理完,因特殊情况需有关职能部门予以调查处理的,汇总后上交领导小组研究处理。

(二)加强管理,制定完善制度。根据本实施意见,各相关单位结合本县实际,按照单位职责,制定相应的工作制度及具体操作办法,以便做到前期物业服务、房屋装饰装修管理、停车管理等服务有法可依,有章可循。

(三)加大宣传,提升管理水平。房管部门要科学制定年度培训计划,委托专业机构提供培训,切实提高物业管理企业、业主委员会规范运行水平。要充分利用广播、电视、网络、短信等媒体,多渠道、多形式宣传物业管理的政策和规定,提高社会公众对物业管理的知晓率和认知度,争创文明平安和谐小区;要宣传报道物业管理中的正反典型,形成强大的舆论压力。

(四)加强监管,强化源头管控。一是对各住宅小区车库(杂间)尚未出售或改建的,进行迅速监管,坚决制止改变房屋结构的行为发生。二是加大对房产开发企业的监督,责令其在出售住宅小区车库(杂间)时,应在出售合同上明确其用途,不得改变房屋性质。三是对已违章改建的住户,采取相应措施,根据《住宅小区物业管理条例》等法律法规进行处理。

(五)规范标准,做好监督管理。规范物业企业物业管理费用收费标准,制定相应措施,相关部门做好对各小区物业管理费用的收缴使用情况进行监督,确保住宅小区的物业管理各项工作的良性循环、顺利开展。同时,规范业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

破解物业收费难题:一是企业日常催缴。物业服务企业对根据物业服务合同约定欠费时间超过半年的业主,经书面催缴逾期不交纳的,物业服务企业按照《抚州市住宅区物业管理条例》的相关规定,可在小区公示栏内对业主欠费信息进行公示,公开催缴。同时,物业服务企业要主动征询业主意见,对业主提出的合理化意见制定整改措施并限时改进完善,整改后进行回访。二是公职人员带头履约。扎实推进党建引领物业服务行业专项行动,社区党组织和临时党组织要把社区党员及公职人员缴纳物业服务费作为一项重要内容,对长期欠费的党员和公职人员共同做好教育引导工作,督促其履行管理规约、补交物业费,对教育后仍然拒缴的,将名单报送其所在单位,由所在单位派驻纪检监察组对其进行约谈,使其主动缴交物业费,促进公职人员自觉做依法守约文明业主,发挥示范引领作用。三是建全社会诚信监督。把破解物业服务收费难问题纳入社会诚信管理体系,实行全行业、全员额管理。对业主拒交物业服务费的,社区居委会和临时党组织要发挥好社会监督作用,搞好教育引导。同时,住宅区的物业管理企业或业主委员会要适时将经书面催缴情况及小区公示催缴后仍欠费的业主信息,在小区“红黑榜”进行发布,并报送乐安居民“红黑榜”发布联席会议,经联席会议审议后列入“红黑榜”,并向社会进行发布。对书面催缴后仍拒交物业费的业主,采取:①对拖欠物业费情况采取信息共享方式,在业主办理产权转移及抵押登记时,产权登记部门应告知之买售人或被抵押人此房屋拖欠物业费等情况,以免交易或抵押时造成交易或抵押受阻。②住宅区物业管理责任人可向法院提起诉讼,法院依法裁决后拒不履行生效法律文书确定义务的业主,由法院强制执行。

(六)建立考评,规范物业管理。房管部门要积极探索建立物业企业服务质量评价机制,引入第三方评估机构,对物业小区服务质量进行量化评估,强化企业按约定履行义务,构建公开公平公正的市场环境。要健全考核奖惩机制,结合业主投诉等情况,对县城区内各住宅小区进行考评排名,采取约谈企业负责人、通报批评、媒体曝光、信用扣分等方式,引导督促物业企业提升服务水平。

五、职责分工

县政府办:负责对不认真履职尽责、“推诿扯皮”的责任单位进行督查通报,并按有关规定扣减单位年度执行力考核扣分。 

县法院:负责依法做好物业管理领域的矛盾纠纷裁判工作,做到快立、快查、快处。

县信访局:负责协助调解物业管理领域的矛盾纠纷和信访案件。

县司法局:负责对业主和物业公司提供物业法律服务保障,加强对参与物业法律服务的律师、法律服务工作者执业行为的监督。

县房管局:负责全县住宅小区物业区域划分备案、前期物业服务等级划分和招投标备案及监督管理工作;负责筹备或受委托召开物业管理联席会议;负责物业服务企业信用档案管理工作;负责做好物业服务企业年度考评工作;负责依法对违反物业管理规定行为的企业进行查处,协助有关部门督促企业或业主做好违规行为的整改工作;负责智慧小区标准化建设,提高住宅小区智能防控水平;推行开放式无物业小区规范化管理试点工作(2020年选择1-2个开放式无物业小区的规范化建设管理工作)。

县自然资源局:负责做好住宅小区物业管理配套设施的统筹规划审批工作;负责依法对住宅小区违法搭建建筑物、构筑物、擅自改变房屋使用性质等违反规划的行为进行查处;凡有关部门发出整改要求,但未按规定和整改要求落实的企业或业主,一律暂停办理违规房产有关手续;不动产登记中心二手房转移登记时,要与物业服务企业对拖欠物业服务费用信息共享,依法向买受人告知拖欠物业服务费用情况。

 县住建局:负责对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等涉及建设工程质量信访投诉进行调查处理;违规装饰装修领域信访投诉由住建局授权单位负责进行调查处理。

 县公安局(交警大队):负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,督促物业服务企业做好公共秩序维护工作;负责对住宅小区治安、技防、群租、装修扰民、娱乐、电瓶车违规充电等进行监督检查,依法查处各类违法违规行为。

 县城管局:负责对小区内外公共场所市政、卫生、绿化、停车围栏等设施的配置进行监督管理;负责对小区商品房违规搭建或深挖地面、拆墙打洞等擅自变动房屋承重结构、主体结构以及房屋安全的其他行为、破坏小区绿化地等违反规划的行为进行查处;负责科学布局垃圾收集点,加强对垃圾的收集和处理;负责非住宅房产室内的装饰装修管理工作;装修扰民等进行监督检查;负责对物业管理区域违反市政、绿化、市容管理(含广告牌、空调外挂机、防盗栏等)、养禽、种菜等违规行为进行查处;负责牵头对因从事餐饮等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处;负责指导物业服务企业、业主委员会科学合理划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,负责对物业管理区域内严重阻塞交通、阻碍消防通道等行为采取措施予以强制拖离。

应急管理局:查处对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、违规充电、损坏消防设施等行为;负责定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

县市场监督管理局:负责依法对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事商业经营活动的行为进行查处;负责做好小区电梯等特种设备及各类广告的监管工作;查处物业企业违规收费行为。

县发改委:负责制定前期物业服务费标准,做好前期物业服务收费标准审核备案工作;规范小区停车收费的明码标价行为。

县财政局:负责做好县城区住宅小区物业服务企业奖励政策和其他财政资金的配套落实。

县供水、供电、供气、通信等相关单位应当依法接收并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,确保物业管理区域内共有设施设备设置规范,运行正常。

各乡镇人民政府:负责组织、指导、协调辖区内物业管理的业主委员会成立和换届,监督业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷;负责指导物业企业和业主召开大会,调处业主与物业服务企业的纠纷;负责落实问题收集,并转报协调有关部门妥善处理物业管理领域的信访案件;负责协助有关部门督促违规房产企业或业主按规定和要求落实整改。

各社区:负责组织召开业主大会,参与业主委员会的首届选举和换届改选工作;负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理;负责调解处理物业服务中的矛盾纠纷;负责对辖区内物业企业考核提出初审意见;对物业维修资金的使用提出初审意见等;负责对社区居民的诚信情况及文明表现等进行评审,并适时在居民“红黑榜”发布。

物业服务企业:负责依照有关法律法规和服务合同约定进行规范管理,认真落实项目经理负责制,履行主体责任,提高服务质量;负责对住宅区内物业装修和使用活动进行巡查;负责积极化解物业管理矛盾纠纷,执行物业服务重大事件报告制度,按照有关规定及时向有关职能部门报告物业管理区域发生的重大事件。

六、附则 

本意见自2020年3月1月起施行,有效期5年,由县房管局负责解释,有效期届满后自动失效,不得再作为适用依据。

乐安县人民政府

2020年3月21日

(此件主动公开)



抄送:县委,人大,政协,纪委监委,人武部。


乐安县人民政府办公室

                  2020年3月21日印发

来源:乐安县政府办